マンション建替え

 マンションの価格は一定の周期で変動しており、需要が多く価格が上がるときはマンションブームと呼ばれています。 土地の価格変動は、かなり長期間のスパンで形成されるものが多いなかで、マンション用地は比較的短期的な見通しで購入されることが多いと考えられています。マンションは建築着工から完成まで2年程度のタイムラグがあり、デベロッパーはそれを見越しながら建築計画を立てますが、結果として物件が集中的に販売対象に出てきたときに、需要が伸びなければ価格が下がり、供給を上回る需要があれば価格は上がることになります。価格下落で業者の建築意欲が落ちると供給量は減少しますが、ある時期から供給量が需要を下回ってしまうと価格が上がることになります。
 これはいわゆる市場原理で、市場形成される商品にはすべて共通なのですが、マンションの場合は価格とその経済効果が大きいことで、特に注目されています。
 さて、今年に入ってからは米国発の金融不安で、マンション需要は減退していますが、再開発需要を除いては、新規着工件数も落ち込んでいる中で、最近マンションに注目すべき現象が表れてきました。それは、マンションが耐用年数のある資産であることです。
 かつて、公団住宅が昭和30年代から40年代初頭にかけて、団地族なる新語と共に登場してから40年以上経過し、建替えが課題となっています。マンションの寿命は、大まかに見て70年ぐらいといわれていますが、住民の年齢構成が高齢化し、企画力や資金力などで建替えを推進することが困難となりつつあります。
 現在、新しい建設需要として脚光を浴びつつある住宅団地の場合は、建替えへの住民意思の一本化と同時に、1000世帯単位の建設、移動と百億円単位の資金が必要となることから、あまり景気に左右された事業となるのは好ましくありませんので、行政と有能な事業協力者(民間デベロッパー等)が住民と一体となって、計画的に進めることが望まれます。
 かつての団地は、都市計画の上からも余裕を持って建設されており、建替計画によっては土地の有効活用により建設費を捻出することも可能といわれています。新たなマンション需要の創出には、ノウハウを持つ専門家が当初から計画に関与することが鍵となります。
 こんなケースには、中西アセットコンサルティングのような安心できる相談者が、頼りになります。失敗の許されない建替えを有利に進めるために是非ご活用ください。
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NY暴落?


 米国でブッシュ大統領が提出した、金融機関の不良債権を国が買取りを行うとした法案(かつて日本がバブル崩壊時に行った証券保有組合のようなもの)を、下院が否決したことを契機にNY株式市場は、2週間前を上回り、額では史上最大の暴落をしています。これが、日本にどう波及するかは今後の展開を見なければなりませんが、取り敢えず今のところ日本株式は冷静なようです。
今回の信用不安の元凶は、米国のデリバティヴとりわけサブプライムローンの証券化が発端となっているのに、アメリカという国はどこまで自尊心が強いのでしょうか。自国のツケを日本やヨーロッパの債権国に払わせようとする神経は理解できません。幸い次期大統領候補の2人が超党派で危機感を表明していることが、かろうじて冷静さを維持できるのではないかとの希望がもてる状況です。
 今回の金融不安を、パニック回避へと動いている日銀を始めとする各国中央銀行の動きは、生きた経済学の教科書を見るようです。日本としては、政治も経済も一丸となって危機に対処すべき時なのに、この空白はいったい何なのでしょうか。今は内閣の支持率がどうのこうのといっていられる時期ではないことの認識が全くないようです。辞めた中山さんは日教組が嫌いなようですが、そんなことは経済を立て直してから言うことではないですか。今の日本には、強烈なリーダーシップを持って目標を設定し、引っ張ってくれる指導者がもっとも必要な時期だと思います。 
 世界で日本だけが「失われた10年」を経験したと同様に、今後の政策によっては日本を軸にした繁栄が可能なはずです。日本が持つ優秀な人的資源が枯渇しないうちに、有能なリーダーの出現を望みます。
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麻生内閣

 おそらくは選挙管理内閣となる麻生内閣が誕生しました。 危機感をどの程度意識しているのかは分かりませんが、麻生首相の体質がかなりはっきり出ている内閣だと思います。それは、中川財務相が金融担当相を兼務することに端的に示されています。かつて橋本内閣の時に、財政と金融を同じ行政庁が行ってバブル崩壊後の処理を誤ったことを反省し、財政と金融行政を分離し、時間はかかったけれどもバブルの傷跡がようやく薄れてきたのが現在だと言えるでしょう。
 10年以上の期間をかけて定着してきた経済安定の仕組みを、いかに選挙管理内閣とはいえ簡単に変更していいのでしょうか。しかも今は日本がかつて経験した不動産バブル崩壊が、大規模に国際化しているまっただ中にあるのですから、官僚中の官僚である財務省の権限を強化することは、日本が再び失われた10年を繰り返してしまうことを恐れます。
 今、日銀の白川総裁は、アメリカの金融政策に呼応して、素早く巨額の短期資金を市場に供給しています。それだけ危機感を認識しており、しかも独自の判断が下せる状況にあるということです。残念ながら権力が官僚に集中している場合の功罪は相半ばします。今は各省庁とも罪の方が目立っているのが実情で、分権化に行かざるを得ないと思います。
 景気が鈍化しつつある現在、いつまでも虚構の多数にしがみつかず、国民の判断を仰いだ方が国家百年の計を過たないと思いますが、それでもまだ党利党略に拘りますか。
 もっとも、各党反対のない緊急の補正予算は通していただかないと困りますが。
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NY異変

 リーマンブラザースの倒産をきっかけに、NY証券市場は500ドル以上の急落に見舞われ、原油先物も95ドル割れへと急落して、ピーク時の2/3になっています。
 3連休後の日本市場も大幅に下げていますが、 今までに比べると金融部門を除いては、下げ方がパニック的には見えないのが不思議です。企業サイドでは相当防衛的な対策は打ってきているのかもしれません。市場は買う人がいない限り値がつかないのですから、パニック的にならないということは割安なものが多くなったと言うことなのでしょう。とはいえ、金融関係はまだ不透明なものが多いので、今後しばらくは様子見が続くのではないでしょうか。
 政治経済が、国際的に激動し始めているときに、未だ日本のリーダーが定まらないのは困ったことです。力量のある企業経営者は自己防衛対策を進められますが、大半の中小企業は政治がリーダーシップを回復することを真剣に願っています。農水省の事故米に見られるような、国民の安全より業者の利益の保護などというのは言語道断ですが、行政機関の腐敗は政治の責任が大きいと思います。
 それにしても、日本の行政に自浄能力がなくなったことは、呆れを通り越して悲しくさえなります。いずれにしても、政治経済の立ち直りは、政治の変化を待つしかないようですが、少しでも早く変わって欲しいものです。
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自民党総裁選

 自民党の総裁レースがたけなわです。ちょっとしらけた感じがするのはなぜでしょうか。この3年間に3人総裁が替わり、当然総理大臣も3人替わりましたが、今回の5人はみんな閣僚の中にいたメンバーです。ですから、なぜ政策が実現できないのかを素直に反省し、その上で政策を訴えるのが筋なのですが、5人ともこの間の無策を棚に上げて、自分は真っ白だと言わんばかりに自己主張していることが、何か嫌らしさを感じるのです。
 経済弱気派で知られる慶応大の金子教授は、食糧問題で国内の自給体制再編を軸にした農業政策転換を力説していましたが、食糧や飼料の大半が輸入なのに、それを当たり前にしていた政治が、海外の食材の暴騰を前にして打つ手もなく、食糧不適米の偽装横流しまで生んでしまったのではないでしょうか。これは先見性を失った農水省の惰性に流された行政の一例ですが、厚労省、国交省などの問題も根は一つです。戦後一貫して保守党中心の権力構造が維持されてきた結果、官僚は自らを律する機能が弱まり、政治家は官僚の(悪)智慧に頼ることで、自らの政治生命が維持されると錯覚するようになってしまい、両者のもたれ合いが生んだ結果が現在なのではないでしょうか。
 地方自治体では、市長や知事などの首長が代わることで官僚との緊張関係が生まれ、結果として不正も長期には隠せず、新しい施策も打ち出しやすいことは立証済みです。しかし残念ながら、国だけは官僚に対して緊張関係を強いたことがないまま(一部の省庁で大臣と官僚が衝突したことはありますが)、今日まで来てしまいました。
 今、自民党が総裁選で言わなければならないのは、官僚群とどう緊張関係に立つかであって、(自らの政治責任に口をつぐんだままの)新しい施策ではないと思っています。官僚機構に大きな問題があるのは、前渡辺行革担当大臣が指摘したとおりで、それすらも官僚の抵抗で骨抜きにされてしまうのが実態なのです。
 マスコミは連日おもしろおかしく報道していますが、この選挙は公職選挙ではないので、批判的視点をきちんと持って報道しないと、権力政党のお先棒を担ぐことになってしまうことを危惧します。もっとも、国民もこの間に散々馬鹿にされ続けてきましたので、そろそろ何年かに一遍出せる伝家の宝刀が光ることを期待しましょう。
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