株安の原因

 今年に入ってからの株式市況は、 僅か3週間で20%近く下落し、経済のさまざまな分野で大きな影響が出始めています。株式市況の下落は、取引している人だけでなく、保険・年金・預金などの資金や、不動産などの投資資金も流入しており、企業活動の面や、消費経済にも大きく影響しますので、各国の政府や中央銀行も、素早く金融政策など対策を講じています。
 今回の株安は、アメリカのサブプライムローンの破綻が原因といわれ続けていますが、 日経ビジネス誌最近号で、日本の著名なエコノミスト8人にこの問題でインタビューした記事によれば、サブプライム問題の影響は下落要素の20%以下であり、原因の過半は政治のゴタゴタによるリーダーシップの欠如や改革の遅れ、更には耐震偽装事件で建築基準法が改正され、建築確認が大幅に遅れたことによる、建築着工の減少などが招いた不況が大きいとしています。また、日銀の金融政策の誤りを指摘する意見もいくつかありました。いずれにしても自然のサイクルというよりは、政策の誤りや失敗が原因というのでは、国民としてやりきれない思いです。
 経済政策は、1国だけの政策では効果が限られますので、ことあるごとにG8などで協議されますが、せめて我が国も、先進諸外国の政策と歩調を合わせて、効果的な経済政策を打ち出して欲しいものです。

地名は土地の履歴書

 最近は平成の大合併とやらで、あちこちで聞いたことのないような都市名が生まれていますが、地名というのはその土地の履歴書のようなもので、律令時代の班田収受法以来、土地を特定するための地名がつけられ、公文書だけでなく住民の口づてで伝えられたものも数多くあります。これは、いわば土地を表示する文化遺産とでもいうべきものです。大きな区域名、例えば都道府県や市町村の名は、行政その他の都合で適当な名が付けられますが、いわゆる大字(おおあざ)、小字(こあざ)は、大都市圏でもまだまだ変わることなく残っています。そこで今回は地名からどんなことが分かるかをお話しします。もちろん例外はありますが、業者のセールストークを鵜呑みにしないで、土地を正確に知る参考とはなると思います。
 盛土、切り土は、土地を造成する方法ですが、概ね切り土の場合の方が地盤はしっかりしていると考えられます。理由は昔からの固い地盤の山や丘陵、山林等を切り崩して平坦地にしたので、基礎が直接岩盤に届いていることが多いことからそういわれるのですが、一方そのようにして出た土砂を田畑や低地、河川敷等の埋立に使用するのが盛土で、盛土が安定するまでには最低でも数年はかかるといわれます。ということは盛土は切り土に比べて地盤が弱いことが多いと言えそうです。そこの地盤がしっかりしているかどうかは、地震対策でもよく調査されていますので、県等で発行されている防災地図を参照されると、断層の場所などは一覧できます。住宅地で今は大きな団地が建っているところでも、案外断層のうえであったりすることもあります。
 地名に山、台、岡などとついているところは、かつては高台であったところを、切り土して造成したところが多く、一方、田、谷(谷戸)、沢、川などの文字がついているところは、昔水田だったり河川敷であって、埋立(盛土)した土地かもしれません。もちろん盛土した土地でも基礎をしっかり造れば(ビルなどではパイルを岩盤まで打っている)問題はないのですが、田畑の埋立地や沢などでは水の問題が起こりやすいこともあります。初めに申し上げたとおり、地名で注目すべきところは大字、小字ですが、特に小字が残っている場合は、人名がそのまま使われていることも多く、必ずしも断定的にいうことは難しいとしても、かなりの確率でその土地の履歴がたどれることは確かです。土地を買おうとする前に、登記簿謄本を取り寄せて小字を見るだけで、その土地の歴史が想像できることも、地名の大切さと言えるのではないでしょうか。

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不動産と税金 (2)

 不動産を取引するときは、いろいろな形で税金がかかりますが、見逃されがちなものに自己資金があります。
 そこで、今回は自己資金をテーマに取り上げてみました。
 よく聞く話ですが、頭金が足りないので親から援助してもらったら、買った後に税務署から調査書が来て、事実を正直に書いたら最終的に贈与と認定され、高額な税金を払うことになってしまったケースです。
 これは、不動産が高額商品だから起こる笑えない話です。例えば自動車は、高額とはいえローンを組むのが一般的なので、よほどのことがなければ、資金の出所の説明を求められることはありませんが、不動産は、1取引で何千万円単位の商品ですから、買換でなければ自己資金を相当額用意しておくのが普通なので、お金の出所はきちんと説明できなければなりません。
 一般的には、不動産取引終了後に税務署から、取引に関する調査がありますので、その時に何が重要かということをあらかじめ知っておけば、何も怖いことはありません。
 知らずにいて、結果として贈与認定により高額の税金を納めることになってしまうことがありますので、親族からの支援を受けるときは、借りるのか、もらうのかをはっきりさせなければなりません。
 借りるのであれば、できるだけ書面を作成の上、返済方法を明示して元利金を定日に返済することが必要です。また、もらう場合は贈与税の控除額を超える金額は課税対象となるので、控除額はあらかじめ承知しておきましょう。
 親から支援を受けたときは、その割合で親と共有する手もあります。
 共有は、1つのものを一定の割合で共に所有する方法ですが、共働きの夫婦間で不動産を買うときは、双方の資金負担割合に応じて共有とすることはよくありますが、親子の間でも贈与を回避する手法として使われます。(生前贈与とすることもできます。) いずれにしても、準備をしておくに越したことはありません。  
 
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不動産と税金(1)

 年が変わるとすぐに追いかけてくるのが所得税の申告ですが、国税、地方税が細かく分かれていて、私たちには何とも分かりにくいのもこの税金です。
 そこで今回は、不動産と税金について少しお話ししましょう。
 日本では、初めて税制度ができたときから、土地は米の生産基盤として、税金とは切り離せない関係がありました。その後も、土地は財産として引き継がれてきたことから、現代に至るまで資産として税の対象とされ続けて来ましたので、国税、地方税を問わず様々な形で課税されています。ここでは、個人が不動産を購入する場合 売却する場合 相続する場合の3つの場合に分けて、それぞれに関係する事項を簡単に説明しましょう。
 不動産を購入するときに意識しておかなければならない税金は、直接的には、売買契約を締結するときに、契約金額に応じて契約書に貼る印紙税があります。
 続いて、契約に基づき金銭のやりとりが済むと、不動産の所有権移転の登記(新築建物の場合は保存登記)をするときに登録免許税が、不動産の価格(*実際の取引価格とは異なる)に応じて一定の税率で課税されます。
 不動産を取得後には、不動産取得税が都道府県から課税されます。この不動産取得税にはさまざまな特例がありますが、申告しないと特例は受けられません。
 以上の税は一取引につき一回限りですが、主として市町村が課税する固定資産税(都市計画税を含む)は毎年1月1日の所有者に課税されます。
 次に、売却時には売買益に所得税が課税されますが、買換をする場合を中心に特例措置が色々ありますので、税務官署に相談することも一方法です。
 相続では主として相続税ですが、これは不動産以外の要素も入り、不動産の評価自体はそれほど複雑ではありませんが、それでも特殊なケースがかなりありますので、不安な場合は専門家の助言をうけたほうがベターなのはいうまでもありません。

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新年おめでとうございます。

 新年は、昨年からアメリカに端を発した、サブプライムローン(信用度の低い借り手に融資する貸出金利の高いローン)の破綻の影響が尾を引き、景気は安定しないだろうという予測が多数のようですが、日本では15年前に不動産バブルが弾けて長い間デフレによる経済の収縮に耐えてきた貴重な経験を経ています。おそらく、アメリカ発の不動産バブル崩壊には、最も強い抵抗力を発揮できるのではないかと思っています。そうはいっても、アメリカが風邪をひくと日本が肺炎を起こす体質はまだ変わっているとは思えませんので、むしろ、これからは実物経済に注目することが必要と思われます。年末年始にかけて、原油が1バーレル100ドル、金も1トロイオンス870ドルの声を聞き、大豆、小麦、コーンなどの食料も史上最高値を更新し続けている状況では、気がついたらインフレになっていることは想像に難くありません。日本でデフレに苦しみ、不動産が下がり続けている内に、世界がインフレに向かっていたというところでしょう。すでに国内でもガソリンや灯油だけでなく、小麦製品、大豆製品などが、実質値上げされており、これからは、インフレに耐える実物として不動産を取得し、有効活用することが見直されてくると考えています。低金利の現預金を、外国人に買われる前に首都圏の不動産に変えておく選択肢が、今年のキーワードと考えていますが、皆さんはどのようにお考えでしょうか。
激動を予感する年頭に当たり、所感を述べましたが、本年も皆様のお役に立てるよう頑張りますので、ご支援をよろしくお願いいたします。
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