不動産鑑定士のひとりごと

　前回未耕作地を取り上げましたが、今回はその続編です。
　今週ＴＶ東京で中米ハイチの食糧危機を伝えていましたが、１月ほど前に食糧暴動が起きたハイチは、米を主食としてかつては自給率１００％だったそうです。ところが１９９５年のウルグアイ・ラウンドで農産物の自由化をしたところ、アメリカ産の安い米が大量に輸入され、国内の農家は、農業では食べていけなくなって離農してしまったのですが、昨年来の国際的な需要増と在庫減少、オーストラリアの穀倉地帯の大干ばつなどから、穀物相場が暴騰し、特に米が最大の値上がりをしているので、ハイチではアメリカ産米が倍以上に値上がりすると同時に、輸出量自体が削減されたので、市民は米が買えなくなってしまったということのようです。
　同国の農政担当者は、自由化は間違いだったと言っているが、これは決してよその国の話とは思えないほど、日本の今とよく似ているではありませんか。また、米の輸出国であるエジプトでも収穫減から輸出制限をして輸入国でパニックを起こしているとも伝えられ、戦略物資である主食を輸入に頼る危険性を肝に銘じたいところです。来月の洞爺湖サミットでは食糧問題も主要テーマにするようですが、日本の農政もそろそろ転換させないと悔いを千載に残すことになりはしないでしょうか。

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　最近の食料品の相次ぐ値上げから、久方ぶりに日本の農業政策が話題になっています。
　大豆、トウモロコシ、小麦等の基本穀類が相次いで暴騰し、世界中で食糧不足が騒がれていますが、日本では高所得水準？が幸いしてか「値上げ」騒ぎに留まっています。
　しかしながらこの状況が続くとすると、早晩食糧輸出国も輸出できなくなることが予想されます。食糧は石油と並んで代表的な戦略商品です。石油はこの１年間で倍になり、日本ではガソリン税問題とからんで大騒ぎになりましたが、国際的には食糧の暴騰の方が大問題で、所得水準の低い国は輸入が思うようにできず、飢餓による社会不安が伝えられています。この原因がどこにあるのかは諸説いわれているが、某国の大統領が、原油高騰対策として、食料である「トウモロコシを使ってエタノールを作れ」と指示したことがきっかけの一つであることはよく知られています。大国は往々にして自国の国益のみを考えることがあり、この例などはその一つかも知れません。
　ところで、食糧自給率が３０％台のわが国は、今や耕作放棄地は３８万ヘクタールにのぼり、その面積は東京都の１．５倍以上にあたるといわれています。この問題は国土の有効利用がなされていないだけでなく、農耕に従事できる人がいないことを意味しており、国家百年の計を誤ったものというべきでしょう。
　日本は、戦後工業立国と日米安保の笠の中で、食糧を輸入に頼る生活に馴染んでしまい、いつの間にかお金があれば食糧が買えると思いこんでしまいました。戦後一時期の食糧難は、米の豊作が続いて忘れ去られ、豊作の過剰米は「減反」で収穫を制御する政策を採り始め、挙げ句の果ては耕作をやめることに補助金を付けてしまいました。
　仕事をしないことに補助金を付けるお馬鹿政策があるのに、好きこのんで仕事をするものがいる訳がありません。そのようにして農村は荒廃し、離農を促進させてしまった結果が３８万ヘクタールの耕作放棄地といえます。今や食糧が戦略物資として注目され、国内の自給率を高めようとしても、いったん荒れた耕作地をもとへ戻すには時間がかかるだけでなく、農業の後継者難に象徴されるように農業従事者が足りないことを考えますと、容易ではありません。
　結局は、歩みは遅いかもしれませんが、外交によってできるだけ平和を保ちながら、少しでも自給率を高めるよう国土の有効利用を進め、農業で生活できるようインセンティブをつけていくことが重要だと思われます。ともあれ、農政がノー政といわれて久しいが、規制中心の行政が何をもたらしたかを深刻に捉え、誤りに気づいた時には直ちに修正することがいかに重要かということを示しています。今からでも修正はできるし、すべきだとおもいます。
　農業者にも意欲のある人材はまだまだ健在です。農水省は、面子にこだわらず農地を農業をしたい人に開放し、農業を生活できる産業とするように国として支えて、国土の無駄遣いを修正して欲しいと切に望みます。

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　中国四川省の大地震の救援第一陣が現地に入りました。中国からの支援要請が真っ先に日本に入ったということは、日中関係改善にとっても喜ばしいことです。元々日本人は平和を望む国民性で、温かい心の持ち主が多いことは、様々な災害発生時のボランティアの多さからもうかがえるところです。今回、偶然ではありますが、中国の胡錦涛国家主席が来日し、政治日程を終えた直後でもあったことが幸いしてか円滑に受け入れてもらえたことは、日中関係の改善に於いては、大地震という不幸な事態の中で不謹慎な言葉かも知れませんが、千載一遇の機会と言えると思います。チベット問題では中国で民族主義の台頭が心配される事態でしたが、災害時における日本の救援部隊の身命を惜しまぬ活躍は、日本人の心の厚さを見直してもらえる契機になったのではないかと思っています。事実、現地日本大使館へは中国人からの感謝と見直しの電話が鳴り続けているそうです。
　戦前の日本へ戻したがっている日本人がそう多くいるとは思いませんが、困ったことには政治、行政の中枢に相当数いるようなので、教科書問題や外交問題等で時々火の手が上がり、その都度アジア諸国での反日感情が高まっていました。
　この人たちが作り上げた今日の日本社会は、理想を持たない無責任な権力者や官僚の下で、高齢者は姥捨山に追いやられ、働き盛りの世代や若者は将来に明るい展望が持てないのが現実ではないでしょうか。それにもかかわらず、その失政の責任を誰も取ろうとはしない、歪んだ社会状況に怖気が走るばかりです。
　こんな時期にあって、日本にはいろいろな人がいて、戦前の軍隊を肯定するような人もいるけれど、思想や民族の違いを超えて篤い志をもった人々も大勢いることを、今回の救援部隊は示しました。そしてその心に中国の人々は応えてくれました。国家間の友好関係は、このような民衆の心の触れ合いなしには成立しないと思っています。願わくは、せっかくの契機を、対中国友好を望まない人々が壊すことがないようにと思うばかりです。
筆者は、これからの日本経済は日米、日中関係を軸に展開されると考えていますので、目先の利害にとらわれることなく、日本がアジアの大国としてのリーダーシップを発揮できる国へと成長して欲しいと願うものですが、今日のわが国に蔓延する行政の無責任体制と、市民の義務感の希薄化、自信の喪失を心から憂えています。、国民も政治も自信に満ちていた、あの８０年代を取り戻したいと考えるのは単なるノスタルジーなのでしょうか。
　
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　日経ビジネス誌に怖い特集記事が載っていました。曰く「こんな行政はいらない」と
　筆者も、官僚や政治家については、本欄でかなり辛口の批評をしてきましたが、本心では、彼らはもっと役に立つ存在であるはずだから、何とか本来の機能を取り戻して欲しいとの願いを込めたつもりでした。しかし、今回の記事はそのような願いを吹き飛ばしてしまうようなもので、特に国土交通省の世間知らずには呆れるほかありませんでした。３年前の耐震偽装騒ぎで建築基準法を改正しましたが、確認システムが未整備のままスタートしてしまったことから、建築確認が大幅に遅れ、結果として住宅着工件数が大幅に低下して、せっかく上昇基調にあった景気を逆戻りさせてしまったことは、今となっては誰でもが知っていることです。
　ところが、今年度から建築物に対する保険が義務づけられるのに、査定する専門家の数が大幅に不足することがわかり、ことの性質上建築を開始しなければ査定できず、事実上建築期間が引き延ばされ、引渡が遅れることは必至というものでした。いくら目的が正しくても、経済活動にどのような影響を与えるかも分からない官僚は、とても日本の指導者とは呼べません。同じことを繰り返して顧みない国交省の官僚は、今や「国賊」に成り果てたのかもしれません。この記事で懸念されていることは、国交省の天下り先の法人が利益を得る構造になっていることです。考え様によっては、国益よりは省益（私益）優先の施策とも言えるのでしょう。この期に及んでは、もはや目的は正当の様に見えても、行政の私物化としか言いようがないではありませんか。
　筆者が考える行政とは、目的も手段も結果も全て予測しながらベストを尽くすものです。最近の行政は結果を意図的に見逃しているような気がしてなりません。国交省だけでなく後期高齢者医療問題や年金問題を抱える厚労省も然り、防衛省然り、農水省然り。一将（省）功成って万骨（国民）枯るでは、こんな行政はいらないと言われても仕方がありません。これでも、国交省は同じ轍を踏みたいというなら、私たち国民は何をしたらいいのでしょうか。

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　土地を買うときに、その値段が高いか安いかは、その土地を何に使いたいかで変わります。たとえば、家を建てるためなら、自分の考える環境に近い条件ならば、多少割高でも安いと感じるでしょうし、逆の場合もあります。また、家庭菜園をつくりたいと思っているときには、宅地では高いと思うことでしょう。
　つまり、土地は用途や需要に応じて価値が変わるので、その絶対的な価値というものは算定しにくいと考えられています。従ってその値段は、周囲の価格との比較で算出するのが一番実用的ですが、その数字が得られないときは、その土地がどれだけの経済的価値を生み出すかを算出する方法を使うこともあります。
　一方、日本国内の土地は、無秩序な都市開発を防止し、開発を計画的に進めるために、都市計画法によってさまざまな規制の網がかけられています。都市部において一番大きな規制は、市街化区域と市街化調整区域ですが、市街化調整区域は市街化を抑制することを目的として定められているので、原則として都市開発ができないところです。市街化区域は計画的に市街化を進める区域ですが、よく耳にする第一種低層住居専用地域（一住専）や商業地域、工業専用地域（工専）などのほか、高度地区や防火地区などさまざまに地域地区が定められており、用途が制限されています。そこでは、用途によって標準的な価格が算出されてきますが、経済活動の状況によって、好況の時は高めに、不況の時は低めになるのは他の商品と同じです。この標準的な価格とは、毎年３月に国土交通省から公表される公示価格がその代表的なものです。
　しかしながら、実際に売買される価格はその時の経済状況で変化します。標準的な家庭で買いたいと望む家が、一戸建てなら敷地面積１２０～１５０平方米、マンションなら専有面積７０～９０平方米が目安とされ、その住宅を年収の５倍程度で取得できるのが理想と言われていますが、所得が伸びなくなった昨今では年収の１０倍前後になっていると言われており、不動産が売買しにくい状況になっているようです。
　不動産も商品である以上、経済実勢を無視することができないことを示しているものと考えています。

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