不動産の豆知識

相続と不動産
 

相続は誰でも経験せざるをえないことですが、「私は税金がかかるほど財産がないから」と気にしない方も多いと思います。しかし、相続に関するトラブルは税金ではなく、日本の相続において大部分を占める不動産の評価が合意を得にくい、砕いていえば不動産の値段を巡ってのものなのです。 仲の良い兄弟でも、親が財産の生前贈与をした場合などは、その財産の評価を巡り、相続開始に当たって問題になってしまうことがあるのです。それでは不動産の評価はどうすれば納得が得られるのでしょうか。

皆さんが良く耳にする言葉に、相続税路線価があります。これは、国税庁が相続税を算定するために、特定の道路を基準に標準的な土地の評価額(時価ではありません)を決めるもので、直接その道路に接している場合は、説得力を持つ基準です。しかしちょっと奥へはいると評価は難しくなります。つまり人の考え方によって幅が出てきてしまうのです。これが、山林であったり農地であったりするとなおさらやっかいで、基準が見つけにくくなってしまいます。

実は、土地の評価は上物(建築物等)があったり、賃貸借権などの権利があったり、誰がどのような用途で利用するか等の条件によって、簡単に評価できなくなってしまうのですが、それ以前に更地の評価でさえ、この相続税路線価以外にも固定資産税の評価額や周辺の売買実例価格などがあり、どれを採用するかで大きく動いてしまうのです。こんな場合、不動産鑑定士は、その土地周辺の売買実例価格や公的な基準価格等から、一定の条件により比準という手法を使ったり、その土地が生み出す経済効果等を算定して適正価格を導き出すのですが、ケースによってはそこまで厳密に考えなくとも、簡易に大まかな価格を捉えられるものもあります。

相続税がかかる状況ならば、税理士に依頼することで、一応路線価を基本とした相続時の分割協議書を作成できるのですが、(それでもトラブルになることはあります)相続税が非課税範囲の場合は、遺産分割協議の段階で、相続人の利害がぶつかることがよく起きます。困ったことに一度家族間で衝突が起きますと、しこりが残ったり、場合によってはよりを戻すことが不可能になることさえあります。
 もし、相続が発生あるいは予測されるときに、主な相続財産が不動産である場合は、分割協議書を作成する前に、相談に対応している不動産鑑定士等専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

当中西アセットコンサルティングでも、このような場合の相談に対応していますので、信頼のおける相談窓口として、遠慮なくご一報ください。
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